logo Купити квартиру
проблеми і перспективи

Операції з нерухомістю

Кожному з нас, коли-небудь доводилося або ще доведеться вирішувати проблеми, пов'язані з нерухомістю. Це може бути покупка квартири або її продаж, обмін однієї житлової площі на іншу, покупка котеджу, дачі, землі або домоволодіння, оформлення договору дарування на вище перераховані об'єкти нерухомості і так далі Всі ці процедури можна об'єднати загальним поняттям:

операції з нерухомістю.

Якщо такі операції з нерухомістю, як наприклад оформлення квартири у власність, в деяких випадках, можна зробити самостійно, то складніші операції, пов'язані з оформленням у власність землі або недобудованого об'єкту, типу покупки заміського будинку в новому коттеджном селищі, що будується, оформити самостійно і без допомоги фахівця, скрутніше

Так, що таке операція?

Під операцією законодавець визнає дії фізичних і юридичних осіб, направлені на встановлення, припинення або зміну громадянських обов'язків і прав (ст. 153 ГК РФ). Залежно від того, скільки осіб учувствуют в здійсненні даних дій, операції розділяють на односторонні, двосторонні і багатобічні операції.

за Односторонню операцію вважається операція, для здійснення якої необхідно і достатньо виразу волі однієї сторони. Як правило, вона може створювати права і обов'язки для інших осіб лише у тому випадку, коли виникнення таких прав і обов'язків залежно від дій особи, що здійснює операцію, прямо передбачено законодавством або угодою з цими особами. До односторонніх операцій, наприклад, відносяться: видача довіреності, ухвалення або відмова від спадку, відмова від виконання договору, заява про залік і так далі

Операції, що не потрапляють під визначення односторонніх, є

багатобічними і мають особливу назву:

договір. Для здійснення даних операцій необхідний узгоджений вираз волі два або більш за сторони.

Документально операції фіксуються договорами, які у свою чергу також мають класифікацію і бувають двох видів: відшкодувальні і безвідплатні.

Відшкодувальним є договір, в якому одна сторона повинна отримати винагороді або плату за виконання своїх обов'язків. До подібних договорів можна віднести договір купівлі-продажу, оренду, найму та інші.

У разі, коли одна сторона зобов'язується надати послуги або товар другій стороні без отримання від неї плати, то даний

договір є безвідплатним. Договір дарування – є класичним прикладом безвідплатного договору.

Коли договір набуває чинності і є юридичним документом?

Договір набуває чинності і стає зобов'язанням для сторін, що уклали його, з моменту висновок. (Ст. 425 ГК РФ). Виникає друге питання:

коли договір можна рахувати увязненим? Відносно договорів операцій, що укладаються при оформленні, з нерухомістю є особливості. Деякі види операцій з нерухомістю підлягають державній реєстрації. В цьому випадку договір вважається за поміщений з моменту його реєстрації. На законодавчому рівні це правило витікає з пункту 3 стаття 433 ГК РФ.

Обов'язкова державна реєстрація при оформленні операцій з нерухомістю передбачена для наступних договорів:

договір купівлі-продажу приміщень житлового призначення (житлового будинку, квартири, кімнати, долі в праві загальної власності на вказані об'єкти нерухомого майна);

договір дарування нерухомості незалежно від виду об'єкту;

договір обміну (міни) приміщень житлового призначення;

договір ренти з передачею нерухомості під виплату ренти, зокрема договори довічного змісту з утриманням;

договір про заставу нерухомості (наприклад, про іпотеку);

договір оренди нерухомості на термін не менше 1 року;

договір продажу комерційного підприємства, як майновий комплекс і так далі

Якщо федеральним законом не передбачена державна реєстрація договору, то він вступає в свою законну силу з моменту його підписання сторонами, а також з іншого моменту, обумовленого сторонами.

Також в деяких випадках існує

обов'язкове нотаріальне посвідчення договору, воно встановлене для договору довічного змісту з утриманням, ренти і шлюбного договору. Якщо законом не передбачено обов'язкове завірення договору нотаріусом, сторони мають право завірити договір оформлення операції з нерухомістю нотаріально по своєму власному бажанню.

Нотаріальному посвідченню підлягають також:

договір поступки права вимоги, якщо операція була нотаріально засвідчена;

деякі види довіреності;

договір перекладу довга по нотаріально завіреній операції;

попередній договір, якщо основний договір в подальшому полягатиме в нотаріальній формі.

Варто відзначити, що

додатковий договір - це попередник основного. Необхідність в попередньому договорі виникає при висновку в майбутньому основного договору, що вимагає державної реєстрації (договори купівлі-продажу або міни житлових приміщень (п.2 ст.558, П.2 ст.567 ГК РФ); договори дарування нерухомості (п.3 ст.574 ГК РФ); оренда будівлі (споруди) на термін не менше одного року (п.2 ст.651 ГК РФ); переклад довга по зареєстрованій операції (ст.391 ГК РФ); і ін.

Згідно Цивільному кодексу, за попереднім договором сторони зобов'язуються укласти в майбутньому основний договір про виконання робіт, надання послуг і передачі нерухомого майна на умовах, передбачених попереднім договором. У попередньому договорі повинна міститися інформація про предмет і інші істотні умови основного договору, а також про термін, в який має бути поміщений основний договір. У разі, коли в попередньому договорі термін не обумовлений, то основний договір має бути поміщений протягом одного року з моменту висновку передування.

Ще одне важливе питання, пов'язане з нерухомістю це визнання операції з об'єктами нерухомістю недійсною. Операції з об'єктами нерухомості можуть бути визнані недійсними в наступних випадках:

Операція здійснюється недієздатним громадянином. Згідно статтям 32, 33 ГК РФ недієздатними визнаються громадяни, обмежені судом в дієздатності унаслідок зловживання спиртними напоями або наркотичними засобами, а також ті, які визнані судом недієздатними унаслідок психічного розладу, у зв'язку з чим вони не здатні розуміти значення своїх дій і керувати ними. Внаслідок цього над такими громадянами судом встановлюється опіка. Опікуни через закон є представниками підопічних і здійснюють від їх імені і в їх інтересах всі необхідні операції. Опікуни дають згоду на здійснення тих операцій, які громадяни, що знаходяться під опікуванням, не мають права здійснювати самостійно, зокрема які-небудь операції з майном: продавати, дарувати, заповідати, обмінювати, купувати. На підставі ст. 37 ГК РФ опікун, опікун, їх подружжя і близькі родичі не має права здійснювати операції з підопічним, також не в праві представляти його при висновку операцій або при веденні судової справи. Статтею 43 Основ законодавства РФ про нотаріат встановлено: "При посвідченні операцій з'ясовується дієздатність громадян і перевіряється правоздатність юридичних осіб, що беруть участь в операціях. У разі здійснення операції представником перевіряються і його повноваження". Проте в законі нічого не сказано про право нотаріуса призначити експертизу і поставити перед експертом питання: чи здатний громадянин розуміти характер здійснюваних ним дій і чи усвідомлює правові наслідки операції, оскільки продаж, заповіт, обмін, дарування житла можуть істотно погіршити положення громадянина, що і стає причиною кримінальної ситуації на ринку житла. Найбільше число кабальних операцій відбувається з громадянами, які по суду не визнані недієздатними або обмеженими в дієздатності, але по суті не можуть віддавати собі звіт в здійснюваних діях. Перед судом за заявою членів сім'ї такого громадянина, профспілки і інших громадських організацій, прокурора, органу опіки і опікування, психіатричної установи може бути поставлений питання про визнання громадянина обмежено дієздатним або недієздатним. В цьому випадку операція, здійснена громадянином, згодом визнаним судом недієздатним, може бути визнана судом недійсною за позовом його опікуна, якщо доведено, що у момент здійснення операції громадянин не був здатний розуміти значення своїх дій або керувати ними.

Недійсність операцій, здійснених громадянами, не здатними розуміти значення своїх дій. Закон (ст.177 ГК РФ) встановлює, що операція, здійснена громадянином, що хоча і дієздатним, але знаходиться у момент її здійснення в такому стані, коли він не міг розуміти значення своїх дій або керувати ними, визнається судом недійсною за позовом цього громадянина або інших осіб, чиї права або інтереси, що охороняються законом, порушені в результаті її здійснення. Проте операція, здійснена в стані сп'яніння, не може служити підставою визнання її недійсної по ст.177 ГК РФ із-за цілого ряду обставин. Перш за все, в більшості випадків людина в стані сп'яніння не повністю втрачає контроль над своїми діями.

Недійсність операції, здійсненої під впливом помилки, що має істотне значення. Чимале число операцій, пов'язаних з обміном житлових приміщень, здійснюється під впливом помилок, що мають істотне значення. Найчастіше причиною розірвання операції стають приховані дефекти обмінюваних житлових приміщень, деколи неусувні із-за конструктивних недоліків житлового будинку. У цих випадках операція визнається недійсною за позовом сторони, що діяла під впливом помилки, хоча помилка позивача і не є наслідком винної поведінки іншої сторони.

Недійсність операції, здійсненої унаслідок збігу важких обставин (ст.179 ГК РФ). Для того, щоб суд визнав недійсною (кабальною) операцію по цій підставі, необхідно, щоб особою, що оспорює операцію, було доведено наявність двох ознак: збіг важких обставин і крайня невигідність операції. Захист житлових прав громадян, що не досягли повноліття. Закон підрозділяє неповнолітніх громадян на дві групи: на осіб, що не досягли 14 років, і на осіб у віці від 14 до 18 років. Згідно ст.28 ГК РФ за неповнолітніх, таких, що не досягли 14 років (малолітніх), операції можуть здійснювати від їх імені батьки, усиновітелі або опікуни. Неповнолітні у віці від 14 до 18 років здійснюють операції, за винятком дрібних побутових, з письмової згоди своїх законних представників - батьків, усиновітелей або опікунів. Операція, здійснена таким неповнолітнім, дійсна при її подальшому письмовому схваленні його батьками, усиновітелямі або опікуном. Дієздатність цієї групи неповнолітніх розширюється після досягнення 16 років. Неповнолітній, такий, що досяг 16 років, може бути оголошений повністю дієздатним, якщо він працює за трудовим договором, зокрема за контрактом, або з відома батьків, усиновітелей або опікуна займається підприємницькою діяльністю. Для здійснення операцій відносно приватизованих житлових приміщень, в яких проживають неповнолітні, потрібний попередній дозвіл органів опіки і опікування. Це правило розповсюджується також на житлові приміщення, в яких неповнолітні не проживають, проте на момент приватизації мали на це житлове приміщення рівні з власником має рацію. При недотриманні вказаного порядку операція може бути визнана недійсною. Кожна із сторін такої операції зобов'язана повернути іншій стороні все отримане в натурі, а при неможливості повернути в натурі - відшкодувати його вартість в грошах.

Відповідальність за незаконні операції з житлом.

При здійсненні операції за допомогою шахрайства для її учасників наступають наступні цивільно-правові наслідки (ст.179 ГК РФ): якщо операція (договір купівлі-продажу житла, дарування, обміну, міни і т. д.) буде визнана судом недійсної, потерпілому повертається іншою стороною все отримане нею по операції. При неможливості повернути отримане житлове приміщення в натурі (наприклад, воно опинилося перепродує і в нім прописані і проживають нові мешканці, у яких немає іншого житла), вартість цього приміщення відшкодовується потерпілому в

 
     
 

  •